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ktipp Beitrag Detail Eine Hypothek fuer morgen zum Zins von heuteArtikel | K-Geld 3/2003 Eine Hypothek für morgen - zum Zins von heuteMit so genannten Forward-Festhypotheken kann man sich bis zu einem Jahr im Voraus den aktuell günstigen Zins «reservieren». K-Geld vergleicht die Angebote und zeigt, unter welchen Bedingungen sich der Aufschlag lohnt. Wie lange noch bleiben die Hypozinsen auf dem jetzigen tiefen Niveau?», fragt sich Massimo G. (Name der Redaktion bekannt), Eigentümer eines Einfamilienhauses in der Westschweiz. Ende November läuft eine Tranche seiner Festhypothek in Höhe von 180 000 Franken aus, und er muss sie durch eine neue ersetzen. «Würde sie doch schon jetzt ablaufen», sagt sich Massimo G., dann könnte ich die Hypothekartranche zu historisch tiefen Zinssätzen abschliessen. Und er fragt sich: «Gibt es keine Möglichkeit, von den heutigen tiefen Zinssätzen zu profitieren?»Die Nachfrage ist zurzeit fünfmal so hoch wie sonstDiese Möglichkeit gibt es. Das Zauberwort heisst Forward- oder Terminhypothek. So bezeichnet man Hypotheken, die erst in Zukunft ausbezahlt werden, deren Zinssatz aber bereits heute festgelegt wird. K-Geld hat sich bei fünf nationalen und fünf regionalen Anbietern nach Forward-Hypotheken erkundigt. Jene des Hauseigentümerverbandes weicht von den restlichen etwas ab. Von den angefragten Regionalbanken bietet die Luzerner Kantonalbank keine Forward-Hypotheken an; die Basellandschaftliche KB nahm sich nicht einmal die Mühe, K-Geld zu antworten.Angesichts des aktuellen Zinsniveaus ist es kein Wunder, dass Forward-Hypotheken derzeit im Trend liegen. «Es gibt sehr viele Kunden, die danach fragen», sagt Adrian Wenger, Leiter Hypotheken-Desk beim VZ Vermögenszentrum. Dies bestätigen auch die angefragten Banken.Bei der Credit Suisse etwa habe die Anzahl der Abschlüsse von Forward-Hypotheken seit Anfang dieses Jahres um 10 Prozent zugenommen, sagt Pressesprecherin Caroline Kälin. Ähnliches stellt auch die UBS fest: «Normalerweise machen die Forward-Hypotheken etwa 5 Prozent des Volumens aus», so Pressesprecher Axel Langer. Zurzeit liege der Anteil beim Fünffachen. «Die Erwartungen der Hypothekarschuldner in die Zinsentwicklung verstärken den Trend zu Forward-Abschlüssen», erklärt auch Charles Müller von der St. Galler Kantonalbank.Umsonst sind Forward-Hypotheken aber nicht zu haben. Schliesslich muss das Zinsrisiko der Bank zwischen Abschluss und Auszahlung des Hypothekarbetrags entgolten werden. Dafür gibt es verschiedene Modelle: Entweder wird pro Monat bis zur Auszahlung ein Pauschalbetrag verlangt. Dafür ist die Hypothek zu den üblichen Zinskonditionen erhältlich, wie wenn sie sofort zu laufen begänne.Vorausfrist und Laufzeit sind ausschlaggebendDas ist etwa der Fall bei der so genannten HEV-4/7-Hypothek des Hauseigentümerverbands. Dieses Modell basiere auf zwei Laufzeiten, erklärt Wenger vom Vermögenszentrum: 4 Jahre fest zu 2,7 Prozent und 7 Jahre fest zu 3,4 Prozent. Bis Beginn der Laufzeit bezahlt der Kunde eine monatliche Pauschale von 300 Franken, unabhängig vom Betrag der Hypothek, so Wenger.Die andere, häufigere Variante liegt darin, dem Kunden einen höheren Zinssatz zu berechnen, als wenn man unmittelbar mit der Festhypothek beginnen würde. Dieser Zuschlag ist einerseits abhängig von der Laufzeit der Hypothek und anderseits von der Vorausfrist des Abschlusses. Je länger laufend, desto teurer und je länger voraus laufend, desto teurer.Für die meisten Banken gilt: Wird eine Hypothek bis zu 30 Tagen vor Beginn der Laufzeit abgeschlossen, ist diese zu den aktuellen Zinskonditionen erhältlich, das heisst ohne Forward-Zuschlag. Ausnahme: Die Credit Suisse verzichtet auf den Zuschlag nur, wenn die Hypothek innerhalb von fünf Arbeitstagen zu laufen beginnt. Bei einer Vorlaufzeit von 30 Tagen beträgt der Zuschlag 0,1 Prozent. Hingegen gilt überall: Will der Kunde 30 Tage oder länger vor Beginn der Laufzeit abschliessen, wird der momentane Zinssatz mit einem Zuschlag behaftet.«Bei uns orientiert sich der Zinssatz der Forward-Hypothek jeweils am Zins der längeren Laufzeit», erklärt Produktmanagerin Heidi Werner von der Migrosbank. Zurzeit entspricht dies einem Forward-Zuschlag von 0,25 Prozent.Der Zinssatz wird individuell ausgehandeltIm Beispiel von Massimo G. sind dies 450 Franken Mehrbelastung jährlich bei einer Vorlaufzeit von 180 Tagen. Keine Rolle für den Zuschlag spielt bei der Migrosbank, ob die Hypothek über zwei, drei oder fünf Jahre läuft. Ebenso günstig ist der Forward-Zuschlag bei der Credit Suisse und, sofern die Hypothek über fünf Jahre läuft, für UBS-Kunden und Kunden der Berner Kantonalbank.Noch günstiger fährt Massimo G. bei der Bank Coop: Die Forward-Hypothek, abgeschlossen 180 Tage vor Beginn der zweijährigen Laufzeit, kostet 0,2 Prozent mehr als die «normale» Festhypothek. Konkret: Statt des Zinssatzes von 2,5 Prozent käme ein Zinssatz von 2,7 Prozent zur Anwendung. Im Klartext: Wer jetzt wie Massimo G. den Zins ein halbes Jahr im Voraus anbindet, bezahlt dafür nur 360 Franken mehr. Steigt der Zins um 0,3 Prozent oder mehr bis in den Herbst an, hat er bereits ein Geschäft gemacht. Allerdings, so wird bei der Bank Coop betont, werde der Zinssatz individuell mit dem Kunden vereinbart. Eine Aussage, die für alle Banken gilt.Konjunktur-Optimisten: Bitte zugreifen!Wirklich spannend wird der Vergleich bei einer Vorlaufzeit von einem Jahr. Zurzeit herrsche die Meinung vor, sagt Hypotheken-Spezialist Wenger vom VZ Vermögenszentrum, dass die Zinsen in einem Jahr um ein halbes Prozent steigen werden.Stimmt die Zinsprognose, so würde es sich lohnen, bei der Zürcher und der Berner Kantonalbank sowie bei der Credit Suisse bereits heute eine Forward-Hypothek für Mai 2004 abzuschliessen, und zwar mit einer Laufdauer von jeweils fünf Jahren. Dafür verlangen die genannten Banken einen Forward-Zuschlag von 0,5 Prozent.Alle anderen Produkte, auch der anderen Banken, liegen mehr oder weniger deutlich über dem prognostizierten halben Prozent. Es sei denn, man gehe davon aus, dass in einem Jahr die Konjunktur angezogen hat und die Zinsen sich wieder über 4 Prozent bewegen. Wer davon ausgeht, der sollte jetzt zugreifen.28. Mai 2003 | Jean-François Tanda, - Andreas ValdaBeitrag als PDFEine Hypothek für morgen - zum Zins von heute Download PDF 234.14 KB Artikel | K-Geld 3/2003 Eine Hypothek für morgen - zum Zins von heuteMit so genannten Forward-Festhypotheken kann man sich bis zu einem Jahr im Voraus den aktuell günstigen Zins «reservieren». K-Geld vergleicht die Angebote und zeigt, unter welchen Bedingungen sich der Aufschlag lohnt. Wie lange noch bleiben die Hypozinsen auf dem jetzigen tiefen Niveau?», fragt sich Massimo G. (Name der Redaktion bekannt), Eigentümer eines Einfamilienhauses in der Westschweiz. Ende November läuft eine Tranche seiner Festhypothek in Höhe von 180 000 Franken aus, und er muss sie durch eine neue ersetzen. «Würde sie doch schon jetzt ablaufen», sagt sich Massimo G. , dann könnte ich die Hypothekartranche zu historisch tiefen Zinssätzen abschliessen. Und er fragt sich: «Gibt es keine Möglichkeit, von den heutigen tiefen Zinssätzen zu profitieren?»Die Nachfrage ist zurzeit fünfmal so hoch wie sonstDiese Möglichkeit gibt es. Das Zauberwort heisst Forward- oder Terminhypothek. So bezeichnet man Hypotheken, die erst in Zukunft ausbezahlt werden, deren Zinssatz aber bereits heute festgelegt wird. K-Geld hat sich bei fünf nationalen und fünf regionalen Anbietern nach Forward-Hypotheken erkundigt. Jene des Hauseigentümerverbandes weicht von den restlichen etwas ab. Von den angefragten Regionalbanken bietet die Luzerner Kantonalbank keine Forward-Hypotheken an; die Basellandschaftliche KB nahm sich nicht einmal die Mühe, K-Geld zu antworten. Angesichts des aktuellen Zinsniveaus ist es kein Wunder, dass Forward-Hypotheken derzeit im Trend liegen. «Es gibt sehr viele Kunden, die danach fragen», sagt Adrian Wenger, Leiter Hypotheken-Desk beim VZ Vermögenszentrum. Dies bestätigen auch die angefragten Banken. Bei der Credit Suisse etwa habe die Anzahl der Abschlüsse von Forward-Hypotheken seit Anfang dieses Jahres um 10 Prozent zugenommen, sagt Pressesprecherin Caroline Kälin. Ähnliches stellt auch die UBS fest: «Normalerweise machen die Forward-Hypotheken etwa 5 Prozent des Volumens aus», so Pressesprecher Axel Langer. Zurzeit liege der Anteil beim Fünffachen. «Die Erwartungen der Hypothekarschuldner in die Zinsentwicklung verstärken den Trend zu Forward-Abschlüssen», erklärt auch Charles Müller von der St. Galler Kantonalbank. Umsonst sind Forward-Hypotheken aber nicht zu haben. Schliesslich muss das Zinsrisiko der Bank zwischen Abschluss und Auszahlung des Hypothekarbetrags entgolten werden. Dafür gibt es verschiedene Modelle: Entweder wird pro Monat bis zur Auszahlung ein Pauschalbetrag verlangt. Dafür ist die Hypothek zu den üblichen Zinskonditionen erhältlich, wie wenn sie sofort zu laufen begänne. Vorausfrist und Laufzeit sind ausschlaggebendDas ist etwa der Fall bei der so genannten HEV-4/7-Hypothek des Hauseigentümerverbands. Dieses Modell basiere auf zwei Laufzeiten, erklärt Wenger vom Vermögenszentrum: 4 Jahre fest zu 2,7 Prozent und 7 Jahre fest zu 3,4 Prozent. Bis Beginn der Laufzeit bezahlt der Kunde eine monatliche Pauschale von 300 Franken, unabhängig vom Betrag der Hypothek, so Wenger. Die andere, häufigere Variante liegt darin, dem Kunden einen höheren Zinssatz zu berechnen, als wenn man unmittelbar mit der Festhypothek beginnen würde. Dieser Zuschlag ist einerseits abhängig von der Laufzeit der Hypothek und anderseits von der Vorausfrist des Abschlusses. Je länger laufend, desto teurer und je länger voraus laufend, desto teurer. Für die meisten Banken gilt: Wird eine Hypothek bis zu 30 Tagen vor Beginn der Laufzeit abgeschlossen, ist diese zu den aktuellen Zinskonditionen erhältlich, das heisst ohne Forward-Zuschlag. Ausnahme: Die Credit Suisse verzichtet auf den Zuschlag nur, wenn die Hypothek innerhalb von fünf Arbeitstagen zu laufen beginnt. Bei einer Vorlaufzeit von 30 Tagen beträgt der Zuschlag 0,1 Prozent. Hingegen gilt überall: Will der Kunde 30 Tage oder länger vor Beginn der Laufzeit abschliessen, wird der momentane Zinssatz mit einem Zuschlag behaftet. «Bei uns orientiert sich der Zinssatz der Forward-Hypothek jeweils am Zins der längeren Laufzeit», erklärt Produktmanagerin Heidi Werner von der Migrosbank. Zurzeit entspricht dies einem Forward-Zuschlag von 0,25 Prozent. Der Zinssatz wird individuell ausgehandeltIm Beispiel von Massimo G. sind dies 450 Franken Mehrbelastung jährlich bei einer Vorlaufzeit von 180 Tagen. Keine Rolle für den Zuschlag spielt bei der Migrosbank, ob die Hypothek über zwei, drei oder fünf Jahre läuft. Ebenso günstig ist der Forward-Zuschlag bei der Credit Suisse und, sofern die Hypothek über fünf Jahre läuft, für UBS-Kunden und Kunden der Berner Kantonalbank. Noch günstiger fährt Massimo G. bei der Bank Coop: Die Forward-Hypothek, abgeschlossen 180 Tage vor Beginn der zweijährigen Laufzeit, kostet 0,2 Prozent mehr als die «normale» Festhypothek. Konkret: Statt des Zinssatzes von 2,5 Prozent käme ein Zinssatz von 2,7 Prozent zur Anwendung. Im Klartext: Wer jetzt wie Massimo G. den Zins ein halbes Jahr im Voraus anbindet, bezahlt dafür nur 360 Franken mehr. Steigt der Zins um 0,3 Prozent oder mehr bis in den Herbst an, hat er bereits ein Geschäft gemacht. Allerdings, so wird bei der Bank Coop betont, werde der Zinssatz individuell mit dem Kunden vereinbart. Eine Aussage, die für alle Banken gilt. Konjunktur-Optimisten: Bitte zugreifen!Wirklich spannend wird der Vergleich bei einer Vorlaufzeit von einem Jahr. Zurzeit herrsche die Meinung vor, sagt Hypotheken-Spezialist Wenger vom VZ Vermögenszentrum, dass die Zinsen in einem Jahr um ein halbes Prozent steigen werden. 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